如何利用現有資產增加現金流?

現金流生成系統

買入資產是第一步,第二步又是什麼?

《窮爸爸與富爸爸》有一句名句:富人買入資產!

相信有看過這本書的人,一定對這句說話不陌生。當然,我們知道買入資產是第一步,而買入資產後,再讓資產進入「現金流生成系統」才是書中想表達的整個畫面

這次,我想與你「落地」一點去想,對於我們土生土長的香港人來說,有什麼方法可以做到這個「系統」?準確一點的說法,是我們可以有什麼「工具」做到呢?

對於香港人來說,如果問大家何為「資產」,相信大部份人的答案都一定包括「樓」!這個答案,如根據「富爸爸」的定義,可以是資產,也可以是負債。我們先假設你和你的物業都是「資產」,那麼如果我們能夠多想一步,將樓不單當作資產,更是工具幫助你和我進入「現金流生成系統」的話,或許五年後,你的財務狀況和身邊的人會有明顯的分別!

按揭的威力

‌銀行競爭激烈,為爭奪客戶無所不用其極,其中一個競爭型的市場就是銀行轉按。根據金管局指引,銀行按揭貸款最多可批核至樓價的6成,如多於6成,就視乎樓價是否合資格申請政府按揭擔保計劃,貸款人最多可承做大約9成按揭。

但除了買樓收租外,筆者發覺有些業主忽略了利用銀行按揭體系的「罰息期」和「轉按」去為自己增加現金流。現在銀行按揭利率大約2.375%,罰息期一般為兩年,現金回贈則大約 2%。換句話說,如一位業主擁有一個香港物業,假設物業買入價是$500萬,承做8成按揭(即$400萬)後,他可以做兩件事:一,每兩年罰息期過後轉按;二,在原有/其他銀行加按。

‌用以上例子計算,假設業主兩年後尚餘$350萬貸款,如果將這個按揭貸款轉到其他銀行,業主會先賺了$500萬 x 2%= $10萬的現金回贈,扣除數千至一萬元不等的律師費,客戶仍賺了$9萬多的現金流。其次,若樓價已有一定升幅,客戶薪金也上升了的話,也可選擇加按,套出現金作投資,而回報若超過2.375%,即可有正回報。值得一提的是,當中還包括有一個附加價值 – 若物業轉按前,按揭利率較轉按後高,客戶轉按後更可省了利息成本

持續令現金流生成系統‌構成

試想像,若這個動作,每兩年重複一次,會有什麼效果?這個正是文章一開始「富爸爸」提及過的買入資產,再讓資產進入「現金流生成系統」的概念!在這個情況下,樓不單是資產,更是為你和我帶來正收入的可靠工具!

跟著可以怎樣做?

創造財富,不一定是要做很複雜的事,可以由自身資產檢視開始。就像「富爸爸」,也是主張他的讀者寫出自己的資產和負債,並定期加以分析。

‌我們Wealth Hub也樂意為大家服務,包括資產檢視、重新配置、物業估價等。我們更提供中小企政府資助融資等顧問服務。

你有興趣了解多一點增加現金流的方法?歡迎隨時與我們查詢。

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